収入が減ると住宅ローンの負担が重くなり、支払いが滞ることから、いずれ自己破産をしなければならないと思う方もいらっしゃるでしょう。
しかし、自己破産だけが住宅ローンの負担から解放されるための方法ではありません。
そこで今回は、任意売却と自己破産の違いとそれぞれのメリットについてご紹介します。
□任意売却と自己破産の違いとは
まず、任意売却と自己破産について解説します。
任意売却とは、収入減や病気といった理由で住宅ローンの返済が滞った場合に、金融機関のような債権者の同意を得た上で、住宅ローンで購入した物件を売却します。
そして、売却で得た金額を住宅ローンの返済に回すといった仕組みです。
自己破産とは、住宅ローンまたは消費者金融への借金の返済が困難になった場合に、裁判所に債務の返済免除の申立てを行う手続きのことです。
自己破産をすると、債務が無くなる手続きの住宅ローン以外にもその人が抱えている全ての債務が無くなるため、多くの借金がある場合に有効です。
また、任意売却により多額の借金を返済することが困難な場合でも、自己破産が最後の選択肢となる可能性があります。
任意売却の結果を踏まえて、自己破産をするかどうかを判断することをおすすめします。
したがって、住宅ローン以外の借金がある場合、または任意売却後も多額の借金を抱えている場合は、最初に弁護士または司法書士に相談しましょう。
□任意売却と自己破産のメリットとは
＊任意売却のメリット
1つ目は、競売より市場に近い金額で売却できる可能性があることです。
任意売却では、競売よりも比較的、高い価格で売却できる可能性があります。
買い手がどのような条件に同意するかにもよりますが、相手の同意次第で高額で売却できる点が魅力といえるでしょう。
2つ目は、プライバシーが守られることです。
競売にかけられてしまうと、インターネット上で不動産の情報が公開されてしまいます。
ローンが滞納して家を手放したといった情報を知られることがなく、プライバシーを侵害されることがない点もメリットといえるでしょう。
＊自己破産のメリット
自己破産のメリットは、免責が認められるとほとんどの借金が免除されることです。
住宅ローンだけでなく、消費者金融やリボ払いのクレジットカードの残高などの借金を返済する必要はありません。
しかし、税金や水道代、社会保険料、養育費、損害賠償は支払う必要があるため気をつけましょう。
□まとめ
この記事では、任意売却と自己破産の違いとそれぞれのメリットついて解説しました。
任意売却や自己破産の違いをお分かりいただけたのではないでしょうか。
任意売却についてご不明点等ございましたら、お気軽にご相談ください。
家を購入するためにローンを組むと、毎月決まった金額を返済しなければなりません。
しかし、ライフスタイルの変化による経済的困難により、ローンの支払いが滞る可能性があります。
このような場合の選択肢として、任意売却があります。
今回は任意売却と任意売却の問題点について解説するので参考にしてみてください。
□任意売却とは
任意売却とは、住宅ローンが残っていても、金融機関の承認があれば不動産を売却できるという方法です。
住宅ローンの残債がない場合、住宅ローンの残債はあるが不動産の売却金額で完済できる場合や不動産の売却金額と自己資金で完済できる場合には、通常の売却方法を利用します。
一方で、住宅ローンに残債があり、不動産の売却金額や自己資金でも完済できない状態であれば、任意売却を利用します。
住宅ローンにより購入した住宅には、金融機関からの「抵当権」が付けられています。
住宅ローンが滞っている土地や建物に抵当権が付けられていたら、債権者である金融機関は、債務を回収するために差し押さえて、強制的に競売にかけてしまう可能性があります。
減給やリストラ、離婚、病気などの理由で住宅ローンが支払えなくなった際に、競売を回避するための方法として任意売却が存在します。
□任意売却の問題点とは
任意売却の問題点についてご紹介します。
1つ目は、個人の信用情報に傷が付くことです。
任意売却では、競売のように経済的な情報が他人に漏れる心配はありませんが、銀行のような金融機関が閲覧可能な個人の信用情報には、傷が付いてしまいます。
任意売却とは、先程ご紹介しましたが、一定額以上のローンを滞納していることを意味します。
つまり、ローンを滞納しているという事実が信用情報に記載されるため、今後新たなローンを組むことが難しくなります。
金額や期間などさまざまな条件にもよりますが、一度ローンを滞納してしまうと、5年から7年程度はローンを組めないため注意しましょう。
2つ目は、保証人に迷惑をかけることです。
ローンを契約する際には保証人を設定しますが、任意売却になると保証人に迷惑をかけてしまうことになります。
ローンを滞納すると連帯保証人への請求となりますので、保証人に費用を負担させてしまう可能性があります。
また、連帯保証人もローンやカードのような審査が通りにくくなるため、注意しましょう。
□まとめ
この記事では、任意売却と任意売却の問題点について解説しました。
任意売却は、競売と比べるとメリットも多いですが、問題点もいくつか存在するので注意しましょう。
任意売却についてご不明点がございましたら、お気軽にご相談ください。
共有名義の不動産の任意売却方法について悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
ある物を複数の人が共同して所有している場合、その物に対する各人の所有割合を「共有持分」といい、共有持分の名義を「共有名義」といいます。
今回は、共有名義の不動産の任意売却の方法について紹介するので参考にしてみてください。
□共有不動産の任意売却とは
複数人が所有している不動産を任意売却する場合は、通常の不動産売却と同様に、関係者全員の同意が必要になります。
住宅ローンの滞納が原因で任意売却となっているため、共有不動産を任意売却する時は、連帯保証人である共有者全員の信用情報を考慮しましょう。
また、残りの債務が存続する場合、債権者は通常、全ての共有者である連帯保証人に残りの債務の支払いを要求します。
そのため、誰が残りの債務を支払うかを事前に決めておきましょう。
よくあるケースとしては、離婚前の妻が共有名義者になっているケースです。
この場合は、離婚前の妻の同意も必要となるため、連絡と説明を行い、同意を得る必要があります。
離婚前の妻に同意を得る際には、残りの借金の支払い方針についても話し合い、基本的には経済的な負担がかからないように話をまとめましょう。
□共有持分のみの任意売却は可能だが実現は難しい？
共有物件全体を売却するには共有者全員の同意が必要ですが、各共有者の所有割合である「共有持分」であれば、自分で売却することも可能ですが、任意売却は現実的に難しいとされています。
共有持分のみを任意売却するためには、抵当権の対象が共有持分である場合が前提となります。
共有不動産全体が抵当権の対象となっている場合は、1部の共有持分だけ抵当権を外すのは難しくなります。
夫婦が共同で収入を得て申し込む連帯債務型の住宅ローンの場合、住宅ローンは全物件を対象としているため、共有持分だけを任意売却することはできません。
これに対し、個別に住宅ローンを組んで一物件を購入するペアローン型では、共有持分ごとに抵当権が設定され、共有持分のみの任意売却が可能です。
しかし、任意売却が可能であっても、共有持分のみの売却は需要が少なく、買い手が見つかりにくいのが現状となっています。
共有持分のみを取得した場合でも、物件全体の使用、管理、処分について他の共有者と話し合う必要があり、大幅な制限があるため、需要も減少してしまいます。
そのため、共有持分のみを任意売却する際は、以上の点に注意しましょう。
□まとめ
この記事では、共有不動産の任意売却と共有持分のみの任意売却について解説しました。
共有持分のみの任意売却は可能ですが、買い手が見つかりにくいといった点がデメリットとして挙げられます。
共有不動産の任意売却についてご不明点等ございましたら、お気軽にご相談ください。
周囲から見ても、ゴミや不要なものでいっぱいの家は、一般的にゴミ屋敷と呼ばれます。
1人ではなかなか片付けが難しいゴミ屋敷は、手放せずに放置されてしまうケースが多々あります。
そういった家の任意売却は可能ですが、手順や注意点があります。
今回は、ゴミ屋敷の売却方法について紹介するので参考にしてみてください。
□ゴミ屋敷の任意売却について
家がゴミ屋敷になってしまったが、その家を売却したいとお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
ゴミは、ゴミ屋敷に限らず一般的な家の任意売却でもトラブルに繋がる可能性があります。
少しでもゴミが残っていると、引き渡しの際にどのように処分するか問題になり、処分費用が発生することから物件の価値を大幅に下げてしまいます。
様々な理由により住宅ローンや税金を滞納している場合、自宅が競売にかけられることがあります。
競売の場合は任意売却よりも返済額が多くなる傾向があり、任意売却価格と比較すると20パーセントから40パーセント低くなり、債務が残ってしまいます。
また、落札されると転居先が見つかっていなくても物件の引き渡しを余儀なくされ、引越し費用は基本的に全額負担することになります。
立ち退き費用の交渉も自分で行う必要があるため、競売にかけられる前に任意売却したいと考える方も多くいらっしゃるでしょう。
ゴミ屋敷の任意売却は簡単なことではありませんが、不可能ではありません。
□売却方法とは？
実際に、ゴミ屋敷を売却する方法をご紹介します。
まず、ゴミを残したまま売却する場合についてご紹介します。
ゴミの処理には時間とお金がかかるため、そのまま売りたいと考えている方も多いのではないでしょうか。
一度ゴミ屋敷となってしまった物件の売却は難しく、売却価格も通常価格の半額と低くなってしまいます。
そのため、ゴミをなるべく処分してから売却するようにしましょう。
次に、ゴミを処分してから売却する場合についてご紹介します。
物件を売却する前にゴミの処分を行う場合、一度ゴミ屋敷となってしまうと、自力で処分するのは難しいでしょう。
そのため、ゴミの処分を引き受けている会社に依頼することがおすすめです。
また、戸建ての場合は更地に戻すことで売却しやすくなります。
□まとめ
この記事では、ゴミ屋敷の任意売却方法について解説しました。
ゴミ屋敷を売却する際には、ゴミを処分してから売却するようにしましょう。
任意売却についてご不明点がございましたら、お気軽にご相談ください。
任意売却は通常の売却とは異なり、準備するべき契約書の内容も変わります。
事前に必要な書類を準備しておくことで、手続きもスムーズに進むため、早めに用意しておきましょう。
この記事では、任意売却の不動産の売買契約書の内容や任意売却の準備について解説します。
ぜひ参考にしてみてください。
□任意売却の不動産の売買契約書の内容について
まずは、一般的な不動産の売買契約書に書かれている内容についてご紹介します。
売買契約書に書かれている内容は、通常の売却と任意売却の場合もほぼ同じです。
事前に知っておくことで契約時に慌てずに済むので、確認しておきましょう。
1つ目は、対象物件に関する情報と金額です。
売買対象の物件についての情報と売買価格を記載する必要があります。
他の物件との混同を避けるため、所在地や物件の面積など詳細な情報が記載されています。
「どの物件を」「いくらで」売買するかを明確にした条項です。
2つ目は、引渡し条件です。
対象の物件をどのように引き渡すのか、引渡しの時期などを規定しています。
また、引き渡しが完了する前に物件が破損した場合は契約解除といった内容も含まれています。
3つ目は、所有権に関する記載です。
所有権移転については、いつ誰が登記を行うのかを記載しています。
通常、売主が所有権移転登記の主体となり、司法書士のような専門家に登記を依頼するケースが多いです。
通常、所有権の移転登記は、決済や引き渡しと同じ日に行われます。
4つ目は、契約不適合責任に関する記載です。
物件に不備や欠陥があった際に売主の責任に関する条項のことです。
上記の付帯設備のほか、シロアリ被害の瑕疵が認められた場合には、契約不適合責任条項の対象となる場合があります。
さらに、任意売却の場合、一般的に契約不適合責任は免責とされます。
□任意売却の準備について
任意売却の流れとして、初回相談、物件の査定と債務の確認、債権者との交渉、媒介契約の締結、売却活動、内覧・申込、配分案の作成・承認、売買契約の締結、最後に決済・引渡しとなります。
任意売却完了までには、10ヶ月程度かかると覚えておいてください。
また、任意売却は競売にかけられる前に完了しなければならないため、できる限り早く相談するようにしましょう。
必要書類は、市役所や法務局のように平日にしか発行できない場合もあるため、売却の検討時から集め始めると良いでしょう。
□まとめ
この記事では、任意売却の不動産の売買契約書の内容や任意売却の準備について解説しました。
任意売却の準備は、できるだけ早めに進めるようにしましょう。
任意売却についてご不明点等ございましたら、お気軽にご相談ください。