不動産所有者が自己破産した場合は、裁判所は破産管財人を任命することがあります。
破産管財人は、破産した不動産所有者の財産を管理、調査、鑑定などを行います。
今回は、破産管財人の任意売却や破産管財人が不動産を売却する際の流れについてご紹介します。
是非参考にしてみてください。
□破産管財人の任意売却とは
不動産の所有者が破産者となった場合、裁判所は弁護士のような破産管財人を選任します。
破産管財人は、破産者の財産を管理、調査、鑑定、換価、および処分を行います。
破産管財人は、債務者の不動産をより高い価格で売却し、売却で得た金額を破産した債務者の債権者に配当します。
売却を成立させるためには、買主が見つかったら、売却代金のいくらを配当するかを債権者と交渉する必要があります。
買主との交渉と債権者との交渉の両方が成功した場合に任意売却ができます。
□破産管財人が不動産を売却する際の流れとは
まず、破産者は破産管財人に資料を預ける必要があります。
自己破産の場合、裁判所が破産手続き開始の可否を決定し、破産者と破産管財人がすぐに面会します。
破産者は面談の際、破産管財人に不動産に関する証明書、登記識別情報、ローン返済計画、売渡証、鍵などの多くの関連書類を渡します。
破産管財人は不動産を売却できるように、関連書類を参考に不動産の査定を依頼します。
次に、破産管財人は金融機関に承諾を得る必要があります。
破産管財人は任意売却を相談するために、不動産の査定書を持って、借り入れ先の金融機関を訪れます。
任意売却とは、住宅ローンが返済できない場合に、債権者と債務者が協力して不動産を市場で売却する方法のことです。
住宅ローンがある場合、債権者は物件に「抵当権」を設定しており、抵当権を外さない限り売却できません。
抵当権を外すためには、売却前に金融機関の承諾を得る必要があります。
任意売却と競売を比較すると、任意売却の方が不動産を高額で売れ、残りのローンを多く返済してもらえるため金融機関にとってもメリットといえるでしょう。
破産管財人が適切な金額を設定していれば、金融機関は不動産の任意売却に承認し、破産管財人は不動産の売却を進めます。
査定を行った不動産会社と媒介契約を締結し、不動産を売却して買主を探します。
買主が決まると、破産管財人の名義で「不動産売買契約」が締結され、手付近が入金されますが、破産管財人が全ての作業を行うため、破産者は何もしなくても問題ありません。
売買契約が成立後、買主のローン調査が完了すると「決済」が行われます。
決済日は、破産者も立ち会う必要があるため、予定を空けておきましょう。
決済終了後、不動産は正式に買主の所有物となり、物件の売却が完了します。
□まとめ
この記事では、破産管財人の任意売却と破産管財人が不動産を売却する際の流れについて解説しました。
決済日に立ち会う必要があることを忘れずに把握しておきましょう。
その他ご質問やご相談等ありましたら当社までお気軽にお問い合わせください。