共有名義の不動産の任意売却方法について悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
ある物を複数の人が共同して所有している場合、その物に対する各人の所有割合を「共有持分」といい、共有持分の名義を「共有名義」といいます。
今回は、共有名義の不動産の任意売却の方法について紹介するので参考にしてみてください。
□共有不動産の任意売却とは
複数人が所有している不動産を任意売却する場合は、通常の不動産売却と同様に、関係者全員の同意が必要になります。
住宅ローンの滞納が原因で任意売却となっているため、共有不動産を任意売却する時は、連帯保証人である共有者全員の信用情報を考慮しましょう。
また、残りの債務が存続する場合、債権者は通常、全ての共有者である連帯保証人に残りの債務の支払いを要求します。
そのため、誰が残りの債務を支払うかを事前に決めておきましょう。
よくあるケースとしては、離婚前の妻が共有名義者になっているケースです。
この場合は、離婚前の妻の同意も必要となるため、連絡と説明を行い、同意を得る必要があります。
離婚前の妻に同意を得る際には、残りの借金の支払い方針についても話し合い、基本的には経済的な負担がかからないように話をまとめましょう。
□共有持分のみの任意売却は可能だが実現は難しい？
共有物件全体を売却するには共有者全員の同意が必要ですが、各共有者の所有割合である「共有持分」であれば、自分で売却することも可能ですが、任意売却は現実的に難しいとされています。
共有持分のみを任意売却するためには、抵当権の対象が共有持分である場合が前提となります。
共有不動産全体が抵当権の対象となっている場合は、1部の共有持分だけ抵当権を外すのは難しくなります。
夫婦が共同で収入を得て申し込む連帯債務型の住宅ローンの場合、住宅ローンは全物件を対象としているため、共有持分だけを任意売却することはできません。
これに対し、個別に住宅ローンを組んで一物件を購入するペアローン型では、共有持分ごとに抵当権が設定され、共有持分のみの任意売却が可能です。
しかし、任意売却が可能であっても、共有持分のみの売却は需要が少なく、買い手が見つかりにくいのが現状となっています。
共有持分のみを取得した場合でも、物件全体の使用、管理、処分について他の共有者と話し合う必要があり、大幅な制限があるため、需要も減少してしまいます。
そのため、共有持分のみを任意売却する際は、以上の点に注意しましょう。
□まとめ
この記事では、共有不動産の任意売却と共有持分のみの任意売却について解説しました。
共有持分のみの任意売却は可能ですが、買い手が見つかりにくいといった点がデメリットとして挙げられます。
共有不動産の任意売却についてご不明点等ございましたら、お気軽にご相談ください。