長期固定金利住宅ローンとして知られる「フラット35」ですが、詳しく知らないという方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、フラット35のメリットについて解説します。
また、フラット35の返済中に売却する方法についてもご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。
□フラット35のメリットとは
フラット35とは、長期固定金利で借りられるローンのことです。
住宅金融支援機構、銀行のような民間金融機関が提携しているローンで、最長35年間、同一金利で借り続けられます。
フラット35は買取型と保証型の2種類あり、主に買取型が使われています。
まず、フラット35のメリットについてご紹介します。
1つ目は、支払い額の見通しが立てやすいことです。
フラット35の特徴は、固定金利型のローンであることです。
借入年数に関わらず、契約時の利率で返済できるため、支払い額の見通しが立てやすくなります。
2つ目は、保証料や保証人か不要なことです。
フラット35のメリットは、申し込み時に保証料や保証人が不要な点です。
保証料がかからないため、申し込み費用を抑えられて、初期費用の負担が少なくローンを利用できることは非常に魅力的です。
また、申し込み時の保証人は、不要なため、誰でも利用しやすいこともメリットとしてあげられます。
3つ目は、自営業や個人事業主でも利用しやすいことです。
フラット35の借入額は、前年度の所得によって審査されます。
申し込み時の経済状況はほとんど考慮されないため、前年の所得が高ければ、自営業や個人事業主でも審査に通りやすくなります。
□フラット35の返済中に売却する方法とは
フラット35の返済中に売却する方法は3つあります。
1つ目は、全額繰上げ返済をしてから売却する方法です。
手持ち資金がある場合は、全額繰上げ返済をすると、抵当権が抹消され、売却が可能になります。
2つ目は、売却代金で住宅ローンを完済して売却する方法です。
売却代金で全額返済できるのであれば、抵当権が抹消され、売却が可能になります。
売却代金で返済できない場合は、不足分を自己資金で賄えられれば抵当権を抹消できます。
3つ目は、任意売却する方法です。
任意売却とは、住宅ローンを返済が滞るといった債務不履行が発生した際に、不動産を売却する方法のことです。
フラット35の任意売却は、通常の売却とは異なり、売却代金は、住宅金融支援機構が決定します。
住宅金融支援機構は、不動産を誰に売却するかを決定する権利も持っています。
□まとめ
この記事では、フラット35のメリットとフラット35の返済中に売却する方法について解説しました。
フラット35の返済中でも任意売却はできますが、住宅金融支援機構が売却代金や誰に売却するかを決める権利を持っています。
その他ご質問やご相談等ありましたら当社までお気軽にお問い合わせください。
不動産所有者が自己破産した場合は、裁判所は破産管財人を任命することがあります。
破産管財人は、破産した不動産所有者の財産を管理、調査、鑑定などを行います。
今回は、破産管財人の任意売却や破産管財人が不動産を売却する際の流れについてご紹介します。
是非参考にしてみてください。
□破産管財人の任意売却とは
不動産の所有者が破産者となった場合、裁判所は弁護士のような破産管財人を選任します。
破産管財人は、破産者の財産を管理、調査、鑑定、換価、および処分を行います。
破産管財人は、債務者の不動産をより高い価格で売却し、売却で得た金額を破産した債務者の債権者に配当します。
売却を成立させるためには、買主が見つかったら、売却代金のいくらを配当するかを債権者と交渉する必要があります。
買主との交渉と債権者との交渉の両方が成功した場合に任意売却ができます。
□破産管財人が不動産を売却する際の流れとは
まず、破産者は破産管財人に資料を預ける必要があります。
自己破産の場合、裁判所が破産手続き開始の可否を決定し、破産者と破産管財人がすぐに面会します。
破産者は面談の際、破産管財人に不動産に関する証明書、登記識別情報、ローン返済計画、売渡証、鍵などの多くの関連書類を渡します。
破産管財人は不動産を売却できるように、関連書類を参考に不動産の査定を依頼します。
次に、破産管財人は金融機関に承諾を得る必要があります。
破産管財人は任意売却を相談するために、不動産の査定書を持って、借り入れ先の金融機関を訪れます。
任意売却とは、住宅ローンが返済できない場合に、債権者と債務者が協力して不動産を市場で売却する方法のことです。
住宅ローンがある場合、債権者は物件に「抵当権」を設定しており、抵当権を外さない限り売却できません。
抵当権を外すためには、売却前に金融機関の承諾を得る必要があります。
任意売却と競売を比較すると、任意売却の方が不動産を高額で売れ、残りのローンを多く返済してもらえるため金融機関にとってもメリットといえるでしょう。
破産管財人が適切な金額を設定していれば、金融機関は不動産の任意売却に承認し、破産管財人は不動産の売却を進めます。
査定を行った不動産会社と媒介契約を締結し、不動産を売却して買主を探します。
買主が決まると、破産管財人の名義で「不動産売買契約」が締結され、手付近が入金されますが、破産管財人が全ての作業を行うため、破産者は何もしなくても問題ありません。
売買契約が成立後、買主のローン調査が完了すると「決済」が行われます。
決済日は、破産者も立ち会う必要があるため、予定を空けておきましょう。
決済終了後、不動産は正式に買主の所有物となり、物件の売却が完了します。
□まとめ
この記事では、破産管財人の任意売却と破産管財人が不動産を売却する際の流れについて解説しました。
決済日に立ち会う必要があることを忘れずに把握しておきましょう。
その他ご質問やご相談等ありましたら当社までお気軽にお問い合わせください。
相続財産管理人が不動産を売却する方法として任意売却と競売があげられます。
相続財産管理人による不動産売却は、家庭裁判所の承認を経てから手続きを進めるため、通常の不動産売却と比べると手間と時間がかかります。
今回は、相続財産管理人が不動産売却をする流れについてご紹介します。
是非参考にしてみてください。
□相続財産管理人が不動産売却をする流れとは
相続財産管理人とは、法定相続人がいないといった場合に、故人の代わりに遺産を管理する役割を担う人のことです。
故人の財産を管理する人がいないと、故人の預貯金から借金を返済することや、土地や家屋を処分することはできません。
故人に、お金を貸した債権者や保証人に迷惑がかかるだけでなく、空き家になってしまう可能性があります。
相続財産管理人は、必要に応じて故人の財産の売却も可能で、受け渡し先のない財産は、国庫へ帰属させる必要があります。
ここでは、相続財産管理人が不動産売却をする流れについて解説します。
1つ目は、家庭裁判所で承諾を得る必要があります。
不動産の売却は、法律上の「処分行為」に当てはまっており、家庭裁判所の承認がなければ行うことができないからです。
まず、価格と売却先を明確にし、家庭裁判所に申請を行います。
家庭裁判所で公正な価格と判断されない場合は、売却できないので注意してください。
2つ目は、裁判所の承諾を得た内容で売買契約を締結することです。
裁判所から売却の許可を得れば、売却したい相手と売買契約を結べます。
売買契約を結ぶ場合は、裁判所が適切と判断された金額の範囲内で売却しましょう。
3つ目は、売買登記前に相続財産法人への名義変更を行うことです。
受け渡し先がない相続財産は、相続財産法人となるため、登記上で名義変更をする必要があります。
手続きを忘れないように注意しましょう。
□任意売却と競売のメリットとは
相続財産管理人が不動産売却する方法は、任意売却と競売の2つあります。
まず、任意売却のメリットについてご紹介します。
任意売却を競売と比較すると、高く売れる可能性があります。
また、ホームページなどに掲載されないため、外部に知られにくいということもメリットといえるでしょう。
任意売却後にも、債務が残っている場合は、分割での返済が可能です。
次に、競売のメリットについてご紹介します。
任意売却と比べるとメリットはないため、できるだけ任意売却を選ぶようにしましょう。
競売のみのメリットとしては、債権者との交渉や買い手の検討などをしなくて良いことがあげられます。
また、競売は一般的に手続きが長引くことが多いため、買い手が決まるまでの間はその物件に住み続けられます。
□まとめ
この記事では、相続財産管理人が不動産売却をする流れについて解説しました。
売却する際は、できるだけ任意売却を選ぶようにしましょう。
その他ご質問やご相談等ありましたら当社までお気軽にお問い合わせください。
住宅ローンの滞納で、連帯保証人には迷惑をかけたくないと考える方も多くいらっしゃるでしょう。
連帯保証人への影響を最小限に抑えたいという方におすすめなのが、任意売却です。
そこで今回は、連帯保証人にどのような影響があるのかについてご紹介します。
是非参考にしてみてください。
□連帯保証人への影響とは
まず、住宅ローン契約の連帯保証人の義務について解説します。
連帯保証人とは、債務者が返済を怠った場合に、債務者に代わり、ローンの返済を行う義務を負う人のことです。
連帯保証人は、返済が滞った場合に「債務者から先に請求してほしい」｢債務者の財産から回収してほしい｣といった主張はできません。
連帯保証人は債務者とほぼ同等の支払い義務を負っていることになります。
住宅ローンの場合、ローン契約者の返済が滞ると、金融機関は連帯保証人に請求の連絡をして、督促が送付されます。
住宅ローンを滞納している時点で、連帯保証人には迷惑がかかると把握しておきましょう。
連帯保証人も支払いができない場合は、ローン契約者が担保としている家を競売にかけられてしまいます。
また、連帯保証人に、最も迷惑がかかってしまうのは自己破産です。
自己破産の手続きをして、債務者の支払いを免除されたとしても、残りの債務を連帯保証人が一括返済する必要があります。
任意売却を通していれば、自己破産してしまった場合でも、連帯保証人の負担は、大幅に軽くなるでしょう。
任意売却後に任意整理ができることも、連帯保証人にとってはメリットといえます。
連帯保証人とのトラブルが発生しないように、しっかりと話し合うようにしましょう。
□住宅ローンを滞納している不動産を任意売却する方法とは
住宅ローンを滞納している不動産を任意売却する方法としては、連帯保証人の同意が必要です。
債権者と話し合って任意売却する方向へ進めたとしても、連帯保証人が納得していなければ不動産の任意売却はできません。
連帯保証人と話し合う際には、何もしなければ競売にかけられてしまうことも説明しておきましょう。
任意売却でも競売でも連帯保証人には、迷惑をかけることになります。
住宅ローンの支払いが滞っているのであれば競売よりも任意売却を選択した方が良いでしょう。
□まとめ
この記事では、連帯保証人への影響と住宅ローンを滞納している不動産を任意売却する方法について解説しました。
連帯保証人に迷惑をかけたくない場合は、連帯保証人と債権者と話し合って任意売却を選ぶようにしましょう。
その他ご質問やご相談等ありましたら当社までお気軽にお問い合わせください。
住宅ローンを完済できなくなった場合の売却方法として任意売却があります。
任意売却について知っておくことで、マンション購入後に住宅ローンの返済が困難になった場合に役立ちます。
そこで今回は、任意売却とは何かについてご紹介します。
また、任意売却の条件もご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。
□マンションで任意売却を利用するケースとは
任意売却とは、住宅ローンを返済できないといった債務不履行が発生した際に、競売以外の手段で不動産を売却する方法のことです。
次に、マンションで任意売却を利用するケースについてご紹介します。
1つ目は、住宅ローンの滞納が続いたときです。
一般的に、住宅ローンが3ヶ月以上延滞している場合、債権者との信頼関係が失われ、債務不履行と判断されます。
債務不履行が発生すると、特定の期限までにローンを返済しなくても良いという期限の利益を失います。
利益が一時的に失われた場合、債務者は直ちに返済を求められます。
債務者が全額返済できない場合、債権者は通常、競売の手続きを進められてしまうため、債務者は、債権者に任意売却に進めるよう求められなければなりません。
2つ目は、オーバーローンの状態で無理矢理売却したいときです。
オーバーローンとは、住宅ローンの残高が売却価格を上回っている状態です。
住宅ローンが残っている物件を売却する際は、売却時に住宅ローンの残りを返済する必要があります。
離婚が原因で、オーバーローンの状態になったマンションをどうしても売りたいといったケースがあります。
オーバーローンのまま売却すると、売却価格では住宅ローンの残債を返済できないため、債務不履行と判断されてしまい、任意売却となります。
□マンションを任意売却するメリットとは
1つ目は、債権者との交渉ができることです。
任意売却のメリットとして、全て債権者と交渉ができることがあげられます。
任意売却で交渉できる項目としては、借金の減額、引っ越し費用の捻出、任意売却後の残債の返済方法などがあります。
2つ目は、売却時期を調整できることです。
任意売却であれば、すぐに売却に移行できるため、売却のタイミングを自分で調整できることがメリットとしてあげられます。
競売よりも遅くすることはできないため注意しましょう。
□まとめ
この記事では、マンションで任意売却を利用するケースとメリットについて解説しました。
任意売却は、競売と比較すると債権者の交渉ができる点や売却時を調整できる点などメリットが多くあります。
その他ご質問やご相談等ありましたら当社までお気軽にお問い合わせください。