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日記

DIARY

周囲から見ても、ゴミや不要なものでいっぱいの家は、一般的にゴミ屋敷と呼ばれます。
1人ではなかなか片付けが難しいゴミ屋敷は、手放せずに放置されてしまうケースが多々あります。
そういった家の任意売却は可能ですが、手順や注意点があります。
今回は、ゴミ屋敷の売却方法について紹介するので参考にしてみてください。

 

□ゴミ屋敷の任意売却について

家がゴミ屋敷になってしまったが、その家を売却したいとお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

ゴミは、ゴミ屋敷に限らず一般的な家の任意売却でもトラブルに繋がる可能性があります。
少しでもゴミが残っていると、引き渡しの際にどのように処分するか問題になり、処分費用が発生することから物件の価値を大幅に下げてしまいます。

様々な理由により住宅ローンや税金を滞納している場合、自宅が競売にかけられることがあります。
競売の場合は任意売却よりも返済額が多くなる傾向があり、任意売却価格と比較すると20パーセントから40パーセント低くなり、債務が残ってしまいます。

また、落札されると転居先が見つかっていなくても物件の引き渡しを余儀なくされ、引越し費用は基本的に全額負担することになります。
立ち退き費用の交渉も自分で行う必要があるため、競売にかけられる前に任意売却したいと考える方も多くいらっしゃるでしょう。

ゴミ屋敷の任意売却は簡単なことではありませんが、不可能ではありません。

 

□売却方法とは?

実際に、ゴミ屋敷を売却する方法をご紹介します。

まず、ゴミを残したまま売却する場合についてご紹介します。
ゴミの処理には時間とお金がかかるため、そのまま売りたいと考えている方も多いのではないでしょうか。
一度ゴミ屋敷となってしまった物件の売却は難しく、売却価格も通常価格の半額と低くなってしまいます。
そのため、ゴミをなるべく処分してから売却するようにしましょう。

次に、ゴミを処分してから売却する場合についてご紹介します。
物件を売却する前にゴミの処分を行う場合、一度ゴミ屋敷となってしまうと、自力で処分するのは難しいでしょう。
そのため、ゴミの処分を引き受けている会社に依頼することがおすすめです。
また、戸建ての場合は更地に戻すことで売却しやすくなります。

 

□まとめ

この記事では、ゴミ屋敷の任意売却方法について解説しました。
ゴミ屋敷を売却する際には、ゴミを処分してから売却するようにしましょう。
任意売却についてご不明点がございましたら、お気軽にご相談ください。

投稿日:2022/11/28投稿者:-

任意売却は通常の売却とは異なり、準備するべき契約書の内容も変わります。
事前に必要な書類を準備しておくことで、手続きもスムーズに進むため、早めに用意しておきましょう。
この記事では、任意売却の不動産の売買契約書の内容や任意売却の準備について解説します。
ぜひ参考にしてみてください。

 

□任意売却の不動産の売買契約書の内容について

まずは、一般的な不動産の売買契約書に書かれている内容についてご紹介します。
売買契約書に書かれている内容は、通常の売却と任意売却の場合もほぼ同じです。
事前に知っておくことで契約時に慌てずに済むので、確認しておきましょう。

1つ目は、対象物件に関する情報と金額です。
売買対象の物件についての情報と売買価格を記載する必要があります。
他の物件との混同を避けるため、所在地や物件の面積など詳細な情報が記載されています。
「どの物件を」「いくらで」売買するかを明確にした条項です。

2つ目は、引渡し条件です。
対象の物件をどのように引き渡すのか、引渡しの時期などを規定しています。
また、引き渡しが完了する前に物件が破損した場合は契約解除といった内容も含まれています。

3つ目は、所有権に関する記載です。
所有権移転については、いつ誰が登記を行うのかを記載しています。
通常、売主が所有権移転登記の主体となり、司法書士のような専門家に登記を依頼するケースが多いです。
通常、所有権の移転登記は、決済や引き渡しと同じ日に行われます。

4つ目は、契約不適合責任に関する記載です。
物件に不備や欠陥があった際に売主の責任に関する条項のことです。

上記の付帯設備のほか、シロアリ被害の瑕疵が認められた場合には、契約不適合責任条項の対象となる場合があります。
さらに、任意売却の場合、一般的に契約不適合責任は免責とされます。

 

□任意売却の準備について

任意売却の流れとして、初回相談、物件の査定と債務の確認、債権者との交渉、媒介契約の締結、売却活動、内覧・申込、配分案の作成・承認、売買契約の締結、最後に決済・引渡しとなります。
任意売却完了までには、10ヶ月程度かかると覚えておいてください。

また、任意売却は競売にかけられる前に完了しなければならないため、できる限り早く相談するようにしましょう。
必要書類は、市役所や法務局のように平日にしか発行できない場合もあるため、売却の検討時から集め始めると良いでしょう。

 

□まとめ

この記事では、任意売却の不動産の売買契約書の内容や任意売却の準備について解説しました。
任意売却の準備は、できるだけ早めに進めるようにしましょう。
任意売却についてご不明点等ございましたら、お気軽にご相談ください。

投稿日:2022/11/24投稿者:-

住宅ローンの返済が困難になり、債務不履行が続く場合の選択肢として、「任意売却」があります。
任意売却で不動産を手放す際も、通常の不動産売却と同じく、税金が発生します。
今回は、任意売却にかかる税金と任意売却で税金がかからないケースについて解説します。
ぜひ参考にしてみてください。

 

□任意売却にかかる税金とは

不動産売却の際にかかる税金を3つご紹介します。

 

*譲渡所得税と住民税

譲渡所得税は、不動産を売却して利益を得た場合に課される税金のことです。
譲渡所得税に応じて、住民税も支払う必要があります。

しかし、任意売却の際は、譲渡所得税や住宅税がかからないケースが多くなっています。

任意売却では、不動産の価値が下落し、売却による利益が得られない場合が多くあります。
場合によっては、売却代金を住宅ローンの返済にあてても、残債が残ってしまいます。
不動産を売却した際の売却益がなければ、不動産の売却にかかる譲渡所得税や住民税はかかりません。

 

*印紙税

不動産を売却する際には、印紙税を支払うために売買契約書に収入印紙を添付します。
印紙税の額は契約金額によって異なるため、契約金額が高くなるほど印紙税も高くなります。

 

*登録免許税

抵当権が不動産に設定されている場合は、抵当権を抹消する手続きが必要になります。
抵当権の抹消の登録免許税は不動産1件につき1000円ですが、司法書士に依頼するのが一般的なため、依頼料を含めると数万円程度かかることを把握しておきましょう。

 

□任意売却で譲渡所得税がかからないケースとは

譲渡所得税が発生する場合でも、条件を満たしていれば税金が課税されないケースがあります。
ここでは、任意売却で譲渡所得税のような税金がかからないケースを3つご紹介します。

1つ目は、税金の支払いが著しく困難な場合です。
任意売却後にも残債が非常に多く、加えて確実に税金が徴収できないとされた場合は、売却益が出たとしても、税金の支払いを見送られる可能性があります。

2つ目は、競売を避けるために任意売却をした場合です。
多額な残債を抱えたまま、競売を避けるためやむを得なく任意売却の手段を取ることがあります。
競売のような強制換価手続きを避けるために任意売却を選び許可された場合は、税金がかかりません。

 

□まとめ

この記事では、任意売却にかかる税金と任意売却で税金がかからないケースについて解説しました。
任意売却には、様々な税金がかかるため支払いを忘れないよう注意しましょう。
任意売却や任意売却にかかる税金についてご不明点等ございましたら、お気軽にご相談ください。

投稿日:2022/11/20投稿者:-

競売と比較するとメリットも多いことから、任意売却をお考えの方も多いでしょう。
抵当権付きの住宅の任意売却を進めるためには、債権者の同意が必要になります。
そこで今回は、なぜ債権者の同意が必要なのかについてご紹介します。
また、任意売却のメリットについても紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

 

□任意売却を進めるためには債権者の同意が必要なのか?

任意売却をする際には、専任媒介契約を結んだ不動産会社が債権者との交渉を行います。
競売と比較するとメリットも多い任意売却ですが、任意売却を進めるためにも様々な手続きや交渉が必要になります。
中でも、抵当権付きの住宅を任意売却するには銀行のような債権者の同意が必要となり、抵当権が抹消できなければ売却できません。

抵当権とは、債務者が住宅ローンの支払いを滞らせた際に、債権者が困らないよう土地や建物を担保として債権者に渡すことです。
抵当権が付いているかは、土地と建物の登記簿謄本を見て確認しましょう。
法律的には抵当権付き売買は可能ですが、購入者からするとリスクが大きく、債権者が抵当権を実行すると所有者の権利を失ってしまいます。

せっかく購入した家が競売になってしまう恐れがあり、購入者は安心して購入できる不動産を選ぶため、抵当権の抹消が必要となります。
また、競売よりも任意売却の方が債権者にとって有利であるため、債権者が任意売却に同意する可能性が高いです。

 

□任意売却のメリットとは

まず、任意売却のメリットについてご紹介します。

1つ目は、競売より高値で売却できる可能性があることです。
不動産を自分で自由に売却できる任意売却では、競売よりも比較的、高い価格で売却できる可能性があります。
買い手がどのような条件に同意するかにもよりますが、相手の同意次第で高額で売却できる点が魅力といえるでしょう。

交渉次第では、市場相場と同額、もしくはそれ以上で売却できる場合もあります。
価格は競売価格より高いことが多いので、月々の支払いを抑えられるかもしれません。

2つ目は、プライバシーが守られることです。
金融機関によって競売にかけられてしまうと、新聞やインターネット上で不動産の情報が公開されてしまいます。
「ローンが滞っている」「家を手放すことにした」といった情報を知られることがないため、プライバシーを侵害されることがない点もメリットといえるでしょう。

 

□まとめ

この記事では、任意売却には、なぜ債権者の同意が必要なのかについて解説しました。
任意売却は様々なメリットがありますが、抵当権付きであれば売却するのは難しいため注意しましょう。
任意売却についてご不明点がございましたら、お気軽にご相談ください。

投稿日:2022/11/16投稿者:-

税金を滞納しており、納税するのが難しいが任意売却をしたいと考える方もいらっしゃるでしょう。
税金を滞納している場合、大切な不動産と給料が差し押さえられる可能性があります。
そこで今回は、税金滞納しているが任意売却できるのかや税金滞納後の差押えの流れについて解説します。
ぜひ参考にしてみてください。

 

□税金滞納しているが任意売却できるのか?

税金の滞納により、自宅が差し押さえられている場合、差し押さえが解除されない限り任意売却はできません。

ただし、差し押さえを解除できるかどうかは、状況や市区町村によって異なるため確認してみましょう。
基本的に差し押さえでは、滞納している税金を全額納付しないと差し押さえを解除できませんが、滞納額が少額の場合は、売買金額から滞納している税金を支払える場合があります。

住宅ローンの債権者の同意を得られるかどうかによって異なりますが、一般的には、20万円から30万円を限度として、売買金額を税金の支払いに利用可能です。
債権者によっては、1円も認めてくれなかったり、反対に100万円を上限として税金に利用できるケースがあります。

また、市区町村によっては全額支払うのではなく、市役所との交渉次第では一定額を支払い、残りを分割して支払う取り決めにより差し押さえを解除することに合意する場合もあります。

例えば、100万円の税金を滞納していても、債権者の同意を得れば、50万円を売買金額から拠出して支払い、残りを分割払いする方法です。
これには市役所との交渉が必要ですが、市区町村によっては交渉に全く応じない場合もあります。

いずれにしても、差し押さえが入っている不動産の任意売却は、債権者や市区町村の役所との調整が必要となるため、難易度が高くなってしまいます。

 

□税金滞納後の差し押さえの流れについて

税金を滞納すると、すぐに差し押さえられるのではなく、最短で2ヶ月弱程度といわれています。
差し押さえまでの流れについてご紹介します。

まず、税金を滞納してから20日以内に税務署や地方自治体の役所から督促状が届きます。
税金を滞納していることから延滞税が発生しており、当初の納税額よりも金額が高くなっていることに気をつけてください。
督促状が届いてからすぐに税金を支払えば差し押さえにはならないため、届き次第すぐに支払いましょう。
また、督促状が届いてから10日以内に支払われない場合は、財産調査が行われ、財産を差し押さえられます。

 

□まとめ

この記事では、税金滞納しているが任意売却できるのかや税金滞納後の差押えの流れについて解説しました。
税金の滞納によって自宅が差し押さえられている場合は、任意売却できないため注意しましょう。
任意売却についてご不明点等ございましたら、お気軽にご相談ください。

投稿日:2022/11/12投稿者:-